El Texto Ordenado (Titulo 10 art 18 lit I) dispone que se gravan a tasa 10% de IVA: “La primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3° del Título 4 de este Texto Ordenado. El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación.”

Concomitantemente, el decreto 207/2007, y expresó (art 32): Operaciones gravadas. Se encuentran gravadas por el Impuesto al Valor Agregado, la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3º del Título 4 del Texto Ordenado 1996.

De este modo, el decreto incorporó un concepto que no estaba en la redacción original de la ley, dejando un espacio a la interpretación ¿cuándo un inmueble deja de ser “nuevo”?

La Real Academia Española no deja dudas en el concepto: “Recién hecho o fabricado” “Dicho de una cosa: Que está poco o nada deteriorada”.

Así, pareciera que si un edificio termina de construirse y se le da la llave al ocupante para que lo ocupe, ese inmueble es nuevo. Pero si un ocupante lo usa un día ¿sigue siendo nuevo? ¿y si lo usa una semana? ¿un mes? ¿un año? ¿10 años?

En una interpretación lógica, pareciera que, si el inmueble es usado por un período relativamente prolongado, quien lo usa conecta los servicios (luz, teléfono, internet, etc), reside en el inmueble (solo o con su familia) con ánimo de permanecer (art 24 y 25 del Código Civil), paga los impuestos correspondientes a su utilización (gastos comunes, impuestos municipales), y un largo etcétera de indicios, el inmueble dejaría de ser nuevo y pasa a ser usado. En un sentido lógico (y alineado con la práctica del mercado inmobiliario) no veríamos ese inmueble publicitado en los distintos portales como “a estrenar” o “estrena ya”, tal como suelen publicitarse los inmuebles nuevos.

Y esta definición es relevante, porque implica tomar una posición al desarrollador sobre si, al comercializar un inmueble que previamente se destinó al mercado de alquileres, debe o no liquidar IVA.

Es importante comprender el funcionamiento del negocio inmobiliario. Un desarrollador en el proceso de construcción y comercialización de un edificio tiene varias interrogantes (evolución del costo de los materiales y mano de obra, cotización del dólar durante el proceso, etc.) que hacen que no es necesariamente conveniente (y muchas veces no es aconsejable) comercializar todas las unidades “en el pozo”. Normalmente el desarrollador, como forma de mitigar los riesgos y poder tener margen para manejar los precios, reserva un número de unidades para comercializar al final del desarrollo, cuando el proyecto se está terminando o ya está terminado.

Surgen allí (al terminarse el edificio) otras variables, por ejemplo, la cantidad de unidades a vender en el mismo edificio en un mismo momento (lo que en la jerga llaman “canibalizarte los precios”, o sea, sacar a la venta muchas unidades del mismo edificio al mismo tiempo, de modo que unas compitan con otras). Estos y otros motivos pueden hacer conveniente al desarrollador volcar unidades al mercado de alquileres por un tiempo (dejarlas desocupadas asumiendo los costos que ello implica resultaría casi imposible), aún asumiendo que ya no las venderá “nuevas”, pero dosificando la oferta hasta encontrar el momento propicio para salir con esas unidades al mercado.

La novedad está en la consulta de DGI número 6624 de diciembre de 2023 (publicada en febrero 2024) que establece todo lo contrario a lo que el sentido común indicaría. Así, establece “correspondería gravar con IVA la primera enajenación de aquellos inmuebles que son construidos por los mencionados sujetos (desarrolladores, constructoras), más allá de que desde su construcción hasta su primera venta, puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado”.

Vale aclarar que es una consulta no vinculante, por lo que cada contribuyente deberá evaluar que posición adopta de acuerdo a la normativa y a la luz de este pronunciamiento.

Creemos que esta posición, además de ser criticable, no toma en cuenta que en caso de que una empresa destina un inmueble al arrendamiento pierde el IVA compras que quede asociado, por ejemplo en su construcción. Sin embargo, una vez que realiza la venta dos años después, y en caso de seguir este criterio, deberá tributar el IVA al 10% sin posibilidad de descontar el IVA compras asociado a su construcción.