El acceso a la vivienda de interés social, amparado en la Ley 18.795, fue creado para acercar al sueño de la casa propia a las familias de ingresos bajos, medios bajos y medios.
Hasta el 12 de enero, se habían construido bajo este régimen unas 15.438 viviendas, promovidas en 656 proyectos de viviendas presentados a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), según datos de la propia repartición.
Más de 67 % de los proyectos promovidos están en Montevideo y más de 40 % de los proyectos presentados radican en los barrios de Cordón, Centro, Parque Rodó, Palermo y Barrio Sur, zonas donde se concentra gran parte de la población de la capital. Por otro lado, considerando en conjunto a los barrios Cerro, Colón, Sayago y Peñarol, los proyectos presentados en esa zona representan cerca del 4%. En esta región, donde residen buena parte de las familias con escasos recursos, coexiste este sistema con otros mecanismos de acceso a la vivienda que presentan otros requisitos, como, por ejemplo, el régimen de viviendas económicas y las cooperativas de vivienda.
En el interior del país, los proyectos se concentran en los departamentos de Maldonado, con aproximadamente un 33% y Canelones, con un 25%. En este último la mayoría de los proyectos están en Ciudad de la Costa, más allá que la normativa excluye expresamente a los balnearios como zona habilitada para la construcción bajo este régimen. En el Este no serán zonas habilitadas por ejemplo, los balnearios de la Costa de Oro al sur de la Ruta Interbalnearia (Atlántida, La Floresta, Costa Azul, entre otros). Hay departamentos en los que se presentó un solo proyecto, como Rivera, Tacuarembó, Artigas y Cerro Largo.
Oportunidad
Tanto los beneficiarios como los constructores siguen con atención el desarrollo de las políticas de estímulo a la inversión en vivienda, que pretenden darle plena efectividad a la normativa vigente. Para los hogares de ingresos bajos, medios bajos y medios, la efectividad estará determinada por el precio y la ubicación de las viviendas.
El precio del metro cuadrado varía en función del barrio en donde se ubica el proyecto: un apartamento de dos dormitorios (aprox. 60 m2) en la zona del Centro tiene un precio aproximado de 175 mil dólares; en el Prado cuesta 160 mil dólares y en la Blanqueada y Tres Cruces rondan los 130 mil dólares.
Los inversores también tienen varios factores a tener en cuenta: la normativa de “Acceso a la Vivienda de Interés Social”, otorgando beneficios tributarios, promueve la inversión privada en la construcción, refacción o ampliación de viviendas, desde el mínimo de dos hasta el tope de cien viviendas por padrón. El Estado resigna impuestos en beneficio de los inversores al amparo de esta Ley, quienes trasladan el beneficio a la población objetivo de la misma.
En principio, todos los actores involucrados desean una firme reactivación de la inversión en la construcción que, más allá de su positiva repercusión económica general, dinamiza la oferta y demanda de viviendas. La proliferación de la oferta suele suponer una tendencia a la moderación de los precios y a la aparición de más facilidades financieras. Ahora, en el primer semestre de 2018, se trata de incentivar aún más las inversiones y aumentar las tasas de recupero. Esto, la posibilidad de más viviendas en el mercado y amplitud en el rango financiero, no alcanza, sin embargo, para mantener el ritmo de inversión y construcción de más soluciones habitacionales: se trata ahora de incentivar las inversiones con tasas de recupero de menor plazo, ya que es contraproducente mantener el larguísimo plazo.
Nuevo escenario
Las expectativas de muchos inversores mermaron desde la sanción de la Ley: en cierta medida, pese a los beneficios ya referidos, ven que las sucesivas regulaciones acotan las rentabilidades previstas. Perciben que los cambios procuran mejorar la posición de los compradores, fin loable de la reglamentación, pero sostienen que así se desalienta en cierta medida la inversión privada en este sector. Para los inversores la rentabilidad debe ser competitiva respecto a inversiones menos arriesgadas.
Las regulaciones apuntan a establecer requisitos arquitectónicos y, sobre todo, a topear precios. Se fijan precios máximos para la venta de viviendas en Unidades Indexadas (UI), que se actualizan mensualmente en función del Índice del Costo de la Construcción (ICC) deflactado por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Los precios máximos se aplican a los proyectos, por área, cantidad de dormitorios y según las condiciones que determina la reglamentación. En Montevideo, en determinadas zonas, no hay precios máximos en proyectos de seis viviendas o menos. En proyectos de entre siete y nueve viviendas, al menos una vivienda debe venderse de acuerdo a los precios máximos y condiciones que establece la reglamentación. Sin embargo en la mayoría de los casos los emprendimientos son de más de 10 viviendas y se ven obligados por la normativa de precios máximos que acota el precio del 10 % de las unidades.
En este régimen, aparece como otro actor principal la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), no solamente en la recepción promocional de los proyectos y su evaluación, sino también incidiendo en la oferta y la demanda. Las viviendas promovidas con precios máximos de venta deben enajenarse a través del Programa “Compra de vivienda Promovida” del Ministerio de Vivienda (MVOTMA). El propio Ministerio selecciona mediante llamado público a los beneficiarios. Las personas seleccionadas celebran la compraventa con: crédito hipotecario en Unidades Indexadas, del Banco Hipotecario del Uruguay; crédito hipotecario por un máximo del 90% del precio de la vivienda por aplicación del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH); subsidio a la cuota por hasta el 50% de la misma, que otorgará el MVOTMA en los casos que el mismo sea necesario (Decreto 434/2017 del 23 de marzo de 2017).
El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que maneja a la ANV, se creó específicamente para quienes tienen ingresos suficientes para pagar una cuota mensual, pero no la capacidad suficiente para enfrentar más que una entrega inicial mínima. Las familias podrán acceder a financiación de hasta el 90% del valor de la vivienda en un plazo máximo de 25 años.
El marco normativo de acceso a la vivienda de interés social es ambicioso en cuanto a sus fines, pero aún no logra sustanciar su entero cumplimiento. Toda medida tendiente a corregir o mejorar la normativa en el corto o mediano plazo, deberá contemplar y mejorar la situación de todos los actores en los proyectos. Esto es lo que impactaría muy favorablemente en la oferta y demanda de viviendas.
La normativa, garantizando la óptima relación calidad/precio/financiación para el público objetivo, deberá continuar incentivando la inversión privada para que la Construcción resulte una alternativa más rentable y así facilitarle el acceso a la vivienda a más familias.