En mayo de 2020, en el marco de la pandemia por el COVID-19, el Gobierno emitió un decreto (138/020) que facilitaba y promovía, mediante exoneraciones fiscales, los proyectos de “gran dimensión económica”, en el marco de la Ley de Promoción y Protección de Inversiones (16.906). Buscaba, de esta manera, incentivar la inversión y el empleo de privados en actividades de construcción y desarrollos inmobiliarios.

La actividad promovida en el marco de este decreto fue la construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica. Lo novedoso sobre la normativa anterior fue:

  • bajar los montos para acceder al régimen, estableciendo un sistema de escalas (a mayor inversión, mayor beneficio), y
  • añadir las urbanizaciones de iniciativa privada (obras de infraestructura para urbanizar predios rurales o suburbanos).

Esta medida tuvo un impacto positivo sobre la dinámica de los desarrollos inmobiliarios, siendo unánime que la construcción fue una de las ramas que “mantuvo encendido el motor de la economía” durante los tiempos de mayor amenaza.

El monto mínimo de inversión para acceder a los beneficios de UI 60.000.000 (aprox. USD 9 millones), fue luego rebajado el límite inferior de acceso a UI 20.000.000 (aprox. USD 3 millones) y finalmente, una vez la situación fue mejorando, por Decreto 248/023 (de agosto 2023) se fijó en UI 30.000.000 (USD 4,5 millones), con escalas progresivas, de 5% a 40% de exoneración de IRAE en la medida en que la inversión es mayor.

Esto se fue renovando de manera anual, siendo la última prórroga, la del Decreto 23/024 que refería a proyectos que “hayan sido presentados con anterioridad al 1° de enero de 2025”.

Ya durante el proceso de elecciones, y también en el período de transición, existían dudas sobre si el nuevo Gobierno que asumía en marzo, mantendría el régimen de incentivos para la construcción por privados. La duda estaba instalada en la dicotomía entre la renuncia fiscal del Estado para fomentar la actividad y las necesidades financieras del Estado, para saber si podía sostenerse la renuncia fiscal que implica este régimen para las arcas del Estado.

Recordemos que existen dos regímenes complementarios: por un lado, existe este régimen, llamado “Gran Dimensión Económica” y, por el otro lado, el de “Vivienda Promovida” (antes denominado “vivienda de interés social”), creado por la Ley 18.795.

El decreto del pasado 25 de marzo resuelve modificar el artículo 3º del Decreto, prorrogando el régimen del decreto 138/020, para los proyectos hayan sido presentados con anterioridad al 1° de enero de 2026, y que el período de inversiones a ejecutar (léase período de la construcción) no se extienda más allá del 30 de setiembre de 2028.

Resta ahora saber qué definición tomará el Gobierno sobre el otro régimen, el de Vivienda Promovida, que no tiene necesidad de prórrogas anuales (es un sistema estable para la presentación de proyectos, que no pone límites temporales).

Los desarrolladores siguen atentamente todos los movimientos y señales del Gobierno en este sentido, y la prórroga del sistema de Gran Dimensión Económica es visto con buenos ojos, ya que se puede leer como que no se intenta realizar grandes cambios a las reglas de juego existentes, que han generado un gran crecimiento en la industria.